2026年上海土地第一拍要来了！

2026年的第一批土拍将在3月份进行，这次的三块用地颇有含金量，有望新春开个好头。

徐汇长桥板块，徐汇作为老钱区，而且就在地铁边上，这块地肯定会爆火！

嘉定新城这块地，新城核心区，远郊近轨，城市界面新，也会是竞争焦点！

青浦徐泾地块位于大虹桥扩板块扩展后的核心中的核心，后起之秀，几乎是青浦拿出的最好的地块，压箱底的地块，所以我们也看好这块地！

三块宗地都有很明显的优势属性，各带Buff，都是各自在板块内关注的焦点，那接下来我们就一一来看。

徐汇区S031102单元S04-16地块

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区位是荣耀，教育资源是硬实力！

地块位于中环外环之间，是一块商住混合用地，75%为住宅用地，25%为商业用地，紧邻15号线罗秀路站，地铁上盖。

地块面积27600㎡，整体限高60米，容积率2.0，推测以小高层产品为主。

具体我们来看一下这块地:

①地块靠近闵行边界，周边都是老房子，长桥和徐泾都是老城区，城市界面老旧，这就带来一个问题——消费层级固定！周边生活消费圈已经形成，很难因为一个小区而改变。

②长桥板块虽说处在徐汇鄙视链的底端，但毕竟是大徐汇！徐汇的教育整体都是很好的，更何况地块周边有中学顶级名校，王冠明珠，这就不得不联想到陪读大军三年一波，绵绵不绝。对此，因城市更新而不得不外迁的住户来说，“徐汇”本身也是一种情结。

③徐汇在科创板块也非常突出，重资源投入，依托上海交大技术方面的支持，因此北洋机器人产业园也是最有希望做起来的产业，这对就近就业和消费也将会是最好的支撑。

嘉定区JDC1-1703单元B06-01地块

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嘉定新城核心区，距离地铁600米！

地块位于嘉定新城，白银路地铁站。地块面积35000㎡，容积率1.7，限高40米

①嘉定作为西北门户，嘉定新城是上海5大新城当中发展最好的，也是唯一一个与市区无缝衔接的新城，未来发展潜力巨大。上海轨交线呈现放射状，越远离市中心，地铁所能辐射到的范围越小。因此对于远郊盘而言，地铁是必须项。

②周边都是10-15年的次新房，城市界面较新，停车、配套也比较完善，城市界面干净整洁。地块南面就是紫气东来公园，衔接嘉定赛车场和远香湖。远香湖虽然不大，但有安腾的保利大剧院，嘉定新地标150m的保利国际广场，此处也是非常有人气。整体城市界面就像是跑到了某个国外的感觉。而且去年远香湖畔的招商林屿湖畔销售非常好，这也说明市场支撑是可以的。

③综合来看，我们预判这块地的价格相比招商林屿湖畔会有所上升。

青浦徐泾QPPO-0101单元18-05地块

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大虹桥核心区的核心区，未来的后起之秀。

地块位于青浦徐泾板块，2号线终点站蟠祥路站。地块面积38000㎡，容积率2.2。 

①地块距离2号线终点站蟠祥路站仅200米。2号线作为上海东西大动脉，串联起浦东浦西市中心和多个副中心，连接浦东、虹桥两大机场和高铁站，最繁华也是价值最高的一条线。就2年前，这里火得不得了，还讲积分和摇号的时候，紧邻地块南侧的中核项目，当时13个人摇1个号，可见地段含金量。

②大虹桥曾有一段时间，楼盘集中出现，导致现房堆积，据说是5万+套，距离最早购买的房子已经进入5年解禁期，未来有可能大量房产会冲击虹桥市场，因此有人就会有比较低落的观点，但事实上，大虹桥也分三六九等，而这里是顶级中的顶级，我认为，这里将会是未来角逐的焦点。

③往北看是蟠龙天地，由瑞安运营的郊区街区型商业，非常成功；往西看不远处的天空之城，也是人气极旺！此外板块附近还有安踏全国零售总部，美的全球创新园区，北斗产业基地等产业聚集，还有距离最近的国展中心，进博会，展览会，依托相关的产业也足以养活很多人，而且还有围绕机场的产业，比如物流、国际医院/学校等资源，可以说大虹桥是倾注了城市级资金，甚至国家级的资金都砸向这里，价值之高，含金量之重，足见诚意。

④未来第三个人造山也要落地此处，这一定是有地标效应的，未来人们可以上跨过火车站走到国展中心。

可以说，青浦几乎是拿出了自己最好的地块，压箱底的地块来，所以我们也最看好这块地。

总结

新的一年以三块近轨地块开局，各带Buff， 一个好的地块属性是打造企业形象和关注的前提。春节过后，即将进行角逐。 

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